Stáhni si zdarma užitečné realitní dokumenty, checklisty a podklady pro koupi, prodej i pronájem nemovitosti. Najdeš zde praktické materiály, které ti pomohou vyhnout se zbytečným chybám a mít vše důležité pohromadě.
← Zpět na hlavní stránku
Žaloba na určení obsahu budoucí smlouvy (dle § 1787 občanského zákoníku) je právním prostředkem, kterým se strana domáhá, aby soud nahradil projev vůle nečinného partnera, který odmítá uzavřít realizační smlouvu dle dříve uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí. Soud určí obsah smlouvy podle ujednání obsaženého v budoucí smlouvě a zásad poctivosti.
Základní principy a postup
Předpoklad: Existence platné smlouvy o smlouvě budoucí, kde byla dohodnuta doba a podstatné náležitosti realizační smlouvy.
Výzva: Před žalobou musela jedna strana vyzvat druhou k uzavření smlouvy v dohodnuté době, což druhá strana nesplnila.
Obsah žaloby (petit): Žalobce musí přesně navrhnout znění, jaký by měla mít budoucí realizační smlouva.
Role soudu: Soud není vázán přesným návrhem žalobce, pokud je to v rozporu s obsahem budoucí smlouvy, ale vytvoří text smlouvy, který odpovídá poctivému uspořádání práv a povinností.
Náhrada vůle: Rozsudek soudu po právní moci nahrazuje projev vůle odpůrce a smlouva je uzavřena.
Důležité právní souvislosti
Smlouva o nemovitostech: Smlouva o smlouvě budoucí týkající se převodu nemovitosti nemusí mít nutně písemnou formu, pokud z okolností nevyplývá jinak.
Smluvní pokuta: Pokud nebyla dodržena povinnost uzavřít smlouvu, může být požadována i smluvní pokuta, byla-li sjednána.
Omezení soudu: Soud při určování obsahu nepřihlíží k investicím třetích osob uskutečněným až po porušení povinnosti uzavřít smlouvu.
Praktický checklist zdarma pro všechny, kdo kupují byt nebo dům a chtějí si ověřit, zda požadovaná cena opravdu odpovídá realitě. Dokument vám pomůže porovnat lokalitu, stav nemovitosti, prezentaci inzerátu i možné varovné signály předražené nabídky.
Darovací smlouva na nemovitost musí být vždy písemná s úředně ověřenými podpisy na katastrálním úřadě.
Převedení vlastnictví nastává až zápisem do katastru nemovitostí na základě vkladu. Smlouva vyžaduje přesnou identifikaci stran a nemovitosti, bezplatnost a projev vůle. Často se kombinuje s věcným břemenem doživotního užívání.
Klíčové náležitosti a kroky:
Písemná forma: Zásadní náležitost pro převod nemovitosti.
Ověřené podpisy: Podpisy dárce i obdarovaného musí být úředně ověřeny (např. Czech POINT, notář, advokát).
Identifikace: Přesné údaje o dárci a obdarovaném (jméno, rodné číslo, adresa) a o nemovitosti podle katastru (číslo popisné, parcely, katastrální území).
Bezúplatnost: Darování nesmí být podmíněno finanční protihodnotou.
Návrh na vklad: Smlouva musí být podána na katastrální úřad s návrhem na vklad vlastnického práva.
Věcné břemeno: Doporučuje se zřídit věcné břemeno doživotního užívání, aby dárce mohl v nemovitosti nadále bydlet.
Daně a poplatky:
Darovací daň: Darování je v přímé a pobočné linii (rodina) obvykle osvobozeno od daně z příjmu.
Poplatek za vklad: Správní poplatek za vklad do katastru činí 2 000 Kč.
Sepsání smlouvy: Cena za právní služby se pohybuje mezi 3 900 Kč až 15 000 Kč v závislosti na složitosti.
Možná si jako prodávající říkáte, že lidé jsou racionální bytosti. Že si večer sednou k tabulce v Excelu, porovnají si plochu obýváku, stáří stoupaček a cenu za metr čtvereční, a podle toho se rozhodnou. Připravte se na víc co rozhoduje. Nejdůležitější je, správný a promyšlený inzerát.
Právní úprava a paragraf
Uzavírá se podle § 1785 a násl. občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).
K čemu slouží (účel)
Využívá se především v situacích, kdy prodej nemovitosti nebo jiné věci nelze uskutečnit okamžitě, například z těchto důvodů:
Financování: Kupující čeká na schválení hypotéky bankou.
Stavba: Nemovitost je ve výstavbě (např. developerské projekty).
Právní vady: Je potřeba nejprve vymazat zástavní právo nebo vyřešit dědictví.
Co z ní plyne (povinnosti a následky)
Závazek k uzavření smlouvy: Alespoň jedna ze stran je povinna po vyzvání ve sjednané lhůtě uzavřít realizační (kupní) smlouvu.
Lhůta pro výzvu: Pokud není lhůta dohodnuta, musí výzva k uzavření přijít do jednoho roku.
Obsah budoucí smlouvy: Strany si musí ujednat obsah kupní smlouvy alespoň obecným způsobem (předmět koupě, kupní cena).
Vymahatelnost: Pokud jedna strana odmítne smlouvu uzavřít, může se druhá strana domáhat u soudu, aby projev vůle nahradil svým rozhodnutím (určil obsah smlouvy), nebo může žádat náhradu škody.
Zánik závazku: Povinnost uzavřít smlouvu zaniká, pokud se okolnosti změní natolik, že nelze uzavření smlouvy po straně rozumně požadovat.
I když zákon u SBKS striktně nevyžaduje písemnou formu (pokud ji nevyžaduje budoucí smlouva), u nemovitostí se z důvodu jistoty a bankovních podmínek uzavírá vždy písemně. Více informací o postupu naleznete na portálu Gov.cz.
Důležité rady pro odeslání:
Způsob doručení: Výpověď pošlete doporučeně s dodejkou (abyste měli v ruce „růžový lístek“ jako důkaz o převzetí), nebo ji předejte osobně proti podpisu nájemce na kopii listiny.
Lhůta: Pokud nájemce výpověď převezme např. 15. března, tříměsíční lhůta začíná běžet 1. dubna a nájem skončí 30. června.
Specifika: Pokud dáváte výpověď pro hrubé porušení povinností, je bezpečnější mít důkaz, že jste nájemce předtím písemně vyzvali k nápravě.
Podrobný Checklist pro kontrolu při prohlídce nemovitosti. Obsahuje technický stav, poplatky, vizuální dojem, okolí atd.
Kupní smlouva – uvedenou smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Základním atributem kupní smlouvy je její úplatnost – dle nové úpravy NOZ se ustupuje od požadavku, aby cena byla sjednána v souladu s právními předpisy (zákon č. 526/1990 Sb., o cenách a zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) a nadále se obecně vyžaduje pouze určitost ceny, kterou je možno stanovit i odkazem na způsob určení – viz ust. § 2080 NOZ. Obecná ustanovení o kupní smlouvě společná pro všechny případy koupě jsou vymezena v § 2079 až 2084 NOZ, dále jsou NOZ formulována zvlášť specifika pro koupi movité věci (§ 2085 až 2127 NOZ), pro koupi nemovité věci, pro koupi závodu (§ 2175 až 2183 NOZ) a v neposlední řadě zvlášť i pro prodej zboží v obchodě (§ 2158 až § 2174 NOZ).
Předávací protokol, abyste nezapomněli na něco důležitého.
Ne vše a vždy má člověk v hlavě a na něco může zapomenout, proto máme pro Vás zdarma ke stažení předávací protokol.
Nájem a nájemní smlouva - pojmové znaky nájemního vztahu jsou smluvní přenechání předmětu nájmu k užívání, které je dočasné a úplatné. Předmětem nájmu může být dle § 2202 odst. 1) NOZ nemovitá věc, i její část, a movitá věc, která je nezuživatelná (tj. věc, jejíž běžné použití nespočívá ve spotřebování, zpracování nebo zcizení – viz ust. § 500 NOZ). Pronajmout lze i věc, která vznikne teprve v budoucnu, musí však být při uzavření nájemní smlouvy dostatečně přesně určitelná.
Nájemní právo lze nově zapsat dle § 2203 NOZ do veřejného seznamu, pokud je pronajatá věc zapsáno do veřejného seznamu a pokud to navrhne
- sám vlastník nebo
- nájemce se souhlasem vlastníka
Nájemní smlouva nemá předepsanou formu, nájem tedy může být sjednán i ústně ústně (vyjma ust. § 2237 NOZ). Forma nájemní smlouvy má pak vliv na formu souhlasu pronajímatele s podnájmem pronajaté věci – byla-li nájemní smlouva uzavřena písemně, musí být i souhlas pronajímatele s podnájmem písemný, jinak by se k němu nepřihlíželo (ust. § 2215 odst. 1) NOZ). Nájemní smlouvou lze sjednat nájem na dobu určitou i neurčitou. Časové vymezení může být provedeno i odkazem na jinou činnost (dobu výkonu práce či podnikání, studia apod.). I nájem sjednaný na dobu života je nájem sjednaný na dobu určitou.
Smlouva o nájmu nebytových prostor určených k podnikáni.
Tímto se rozumí vystavěná nebo jinak vybudovaná část nemovitosti (prostor nebo místnosti), která má podle ujednání stran sloužit k podnikání, zejména pak k provozu živnosti restaurační, hotelové, řemeslnické, nebo jiné výrobní či skladovací nebo poskytování služeb, a to bez ohledu, zda-li při tom bude docházet ke styku s veřejností či nikoliv.
Náležitosti
a. určení osoby pronajímatele a nájemce, předmět a účel nájmu,
b. výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a
c. nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem sjednává.
Specifika
Pokud je nájem sjednán na dobu neurčitou, mohou pronajímatel i nájemce vypovědět nájemní smlouvu s výpovědní lhůtou upravenou v ust. § 2312 OZ.
Je-li nájemní vztah sjednán na dobu určitou, lze nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby z důvodů vymezených v ust. § 2308 až § 2309 OZ.
Správně připravené dokumenty mohou výrazně usnadnit prodej, pronájem i koupi nemovitosti. Díky checklistům a vzorům máš lepší přehled o tom, co si pohlídat, jaké kroky nevynechat a na co si dát pozor při jednání s druhou stranou.
V realitách často rozhodují detaily – a právě proto se vyplatí mít po ruce ověřené podklady, které ti pomohou lépe se zorientovat v procesu a ušetřit čas i zbytečné chyby.
Sekci dokumentů budeme postupně rozšiřovat o další užitečné vzory, checklisty a podklady, které mohou pomoci prodávajícím, kupujícím, pronajímatelům i zájemcům o bydlení.
Ano, dokumenty a checklisty v této sekci jsou zdarma ke stažení pro přihlášené uživatele.
Ano, kvůli ochraně obsahu a lepšímu přehledu je stažení dostupné po přihlášení.
Dokumenty a podklady budeme postupně doplňovat a aktualizovat podle potřeb uživatelů i vývoje trhu a praxe v realitách.
Ano, kromě dokumentů zde najdeš také checklisty, návody a další užitečné podklady pro realitní praxi i běžné uživatele.