Inzerce nemovitostí bez realitky: proč ani největší servery neprodají špatně nastavený byt

Vložili jste inzerát na prodej bytu, zveřejnili fotografie, stanovili cenu a čekáte na zájemce. Jenže uběhlo několik týdnů a nic zásadního se neděje. Ozývají se převážně realitní makléři, lidé se ptají na základní informace, ale vážný kupec nepřichází.

V takové chvíli se nabízí zdánlivě jednoduché řešení: zveřejnit byt na dalších realitních serverech, zaplatit zvýraznění nebo inzerát opakovaně obnovovat. Jenže větší dosah sám o sobě nemovitost neprodá. Jestliže je chyba v ceně, prezentaci nebo ve skutečném stavu bytu, rozsáhlejší inzerce pouze ukáže stejný problém většímu počtu lidí.

Dobrá inzerce nemovitostí bez realitky dokáže přivést zájemce. Nemůže však přinutit kupujícího, aby přijal nereálnou cenu nebo přehlédl zásadní nedostatky nabídky.

Více inzertních serverů neznamená automaticky více vážných kupujících

Je přirozené chtít nabídku ukázat co největšímu počtu lidí. Širší zveřejnění může být užitečné zejména na začátku prodeje, protože různí zájemci používají různé realitní portály. Má to však své hranice.

Člověk, který skutečně hledá byt v určitém městě, lokalitě a cenové hladině, obvykle nesleduje pouze jeden konkrétní inzerát. Nabídky porovnává, ukládá si je, vrací se k nim a často je vidí opakovaně na více místech.

Pokud se tedy stejný byt objeví na pěti nebo deseti realitních serverech, neznamená to, že jej uvidí desetkrát více vhodných kupujících. Často jej pouze několikrát uvidí stejní lidé.

Rozsáhlá inzerce funguje dobře, když je nabídka správně připravená. Jestliže však nefunguje samotný produkt, tedy kombinace nemovitosti, jejího stavu, lokality, prezentace a ceny, žádný portál tento problém nevyřeší.

Když se byt neprodává, chyba bývá jinde než v počtu portálů

Než začnete hledat další možnosti inzerce, pokuste se zjistit, v jaké části prodeje se zájemci ztrácejí. Jednotlivé situace totiž ukazují na různé problémy.

Inzerát se zobrazuje, ale lidé na něj nereagují

Jestliže nabídku vidí dostatek lidí, ale téměř nikdo nenapíše ani nezavolá, pravděpodobně je odradí už první dojem. Nejčastější příčinou bývá:

• příliš vysoká cena vůči podobným nabídkám v okolí,
• nevhodná nebo tmavá úvodní fotografie,
• málo fotografií nebo jejich nízká kvalita,
• nejasný či příliš obecný nadpis,
• chybějící podstatné informace,
• nesrozumitelně uvedené poplatky a další náklady,
• nesoulad mezi cenou, lokalitou a stavem nemovitosti.

V takovém případě nepomůže vložit stejný inzerát na dalších deset míst. Nejdříve je potřeba upravit nabídku, která zájemce nepřesvědčila už při prvním zobrazení.

Lidé se ptají, ale nechtějí přijít na prohlídku

Další situací je dostatek zpráv a telefonátů, ze kterých však nevznikají skutečné prohlídky. To může znamenat, že v inzerátu chybí důležitá informace, kterou zájemci zjistí až při kontaktu.

Může jít například o vysoké měsíční náklady, chybějící výtah, špatný stav domu, komplikované vlastnické vztahy, nevhodné umístění bytu, hlučnou ulici nebo nutnost rozsáhlé rekonstrukce.

Tyto vlastnosti není vhodné skrývat. Naopak je lepší je uvést srozumitelně a rovnou je promítnout do ceny. Ušetříte čas sobě i lidem, pro které by daná nemovitost stejně nebyla vhodná.

Prohlídky probíhají, ale nikdo nepředloží nabídku

Pokud lidé na prohlídky přicházejí, ale žádný z nich nechce pokračovat, samotná inzerce pravděpodobně funguje. Zájemci však na místě zjistí něco, co z fotografií nebo popisu nebylo patrné.

Může je odradit skutečný stav bytu, hluk, zápach, vlhkost, tmavé místnosti, okolí domu, stav společných prostor nebo jednoduše pocit, že za požadovanou cenu mohou získat lepší nemovitost.

Po každé neúspěšné prohlídce je proto rozumné požádat o krátkou a otevřenou zpětnou vazbu. Jeden názor nemusí nic znamenat. Jestliže však několik návštěvníků nezávisle uvede stejný důvod, pravděpodobně jste našli skutečný problém.

Nabídky přicházejí, ale výrazně pod požadovanou cenou

Opakované nabídky pod vaší představou nemusí znamenat, že se všichni kupující snaží nemovitost získat nepřiměřeně levně. Jestliže se podobné částky opakují, trh vám může dávat informaci o reálně dosažitelné ceně.

Prodávající často porovnávají svůj byt s jinými aktivními inzeráty. Jenže nabídková cena není totéž jako cena, za kterou se nemovitost skutečně prodá. Některé srovnávané byty mohou být nadhodnocené úplně stejně a mohou v inzerci čekat dlouhé měsíce.

Rozhodující proto není pouze otázka, za kolik ostatní nabízejí. Důležité je také sledovat, jak dlouho nabídky zůstávají zveřejněné, jak se jejich ceny mění a jak si váš byt stojí v přepočtu na metr čtvereční.

Největší chyba: vystavit byt draze a čekat, kdo se chytí

Někteří majitelé stanoví cenu záměrně vysoko s představou, že později mohou slevit. Tento postup ale nemusí být výhodný.

První dny a týdny po zveřejnění bývají velmi důležité. Nabídku tehdy poprvé uvidí aktivní zájemci, kteří danou lokalitu dlouhodobě sledují. Pokud byt vyhodnotí jako příliš drahý, přeskočí jej a pokračují dál.

Pozdější sleva už nemusí vyvolat stejný zájem jako správně nastavená cena od začátku. Část kupujících si totiž nemovitost zapamatuje. Všimnou si, že je v nabídce dlouho, případně že byla její cena několikrát snížena.

Místo pocitu výhodné příležitosti mohou začít přemýšlet:

• Proč byt stále nikdo nekoupil?
• Není s nemovitostí nějaký problém?
• Potřebuje majitel rychle prodat?
• Nesníží cenu za několik týdnů znovu?
• Kolik prostoru ještě zbývá pro vyjednávání?

Prodávající se tak může postupně dostat do horší pozice, než kdyby nabídl nemovitost za rozumnou cenu hned na začátku.

Čím častěji kupující nabídku vidí, tím lépe si pamatuje její historii

Opakované zveřejňování stejného bytu může mít opačný účinek, než majitel očekává. Aktivní zájemci obvykle dobře znají nabídku ve své cenové kategorii. Poznají dispozici, fotografie, výhled z okna i konkrétní kuchyňskou linku.

Pokud se nemovitost objevuje stále znovu, pouze s jiným nadpisem, přes jinou realitní kancelář nebo s mírně upravenou cenou, kupující často pochopí, že jde o dlouhodobě neúspěšný prodej.

Zvlášť nevhodné je, když je jeden byt současně nabízen několika zprostředkovateli s různými texty, odlišnými údaji nebo dokonce rozdílnými cenami. Taková prezentace nepůsobí jako větší příležitost. Působí nepřehledně a může snížit důvěru v celou nabídku.

Cílem tedy není, aby byl byt vidět úplně všude za každou cenu. Cílem je, aby byl správným lidem představen důvěryhodně, srozumitelně a za obhajitelnou cenu.

Opakované malé slevy mohou působit jako signál zoufalství

Snížení ceny není samo o sobě chybou. Trh se může změnit a původní odhad může být příliš optimistický. Problémem je spíše způsob, jakým se cena upravuje.

Jestliže majitel zlevňuje každý týden o malou částku, může kupujícím ukazovat, že prodej neprobíhá podle plánu. Místo okamžitého nákupu pak mohou čekat na další snížení nebo předložit nabídku výrazně pod aktuální cenou.

Lepší je nejprve zjistit, proč se byt neprodává, a následně provést jednu promyšlenou změnu. Ta může zahrnovat novou cenu, kvalitnější fotografie, doplnění půdorysu, přesnější popis a odstranění drobných nedostatků.

Samotné přeškrtnutí původní ceny bez další změny prezentace většinou základní problém neřeší.

Jak poznat, zda je problém skutečně v ceně

Cenu nemovitosti nelze určit jen podle toho, kolik potřebujete získat, kolik jste do bytu investovali nebo za kolik prodává soused. Kupující porovnávají více nabídek současně a rozhodují se podle celkové hodnoty, kterou za své peníze dostanou.

Při porovnávání je potřeba zohlednit zejména:

• lokalitu a konkrétní část města,
• dispozici a užitnou plochu,
• stav bytu a rozsah potřebné rekonstrukce,
• vlastnictví,
• patro a přítomnost výtahu,
• balkon, terasu, sklep nebo parkovací místo,
• stav domu a plánované opravy,
• měsíční náklady,
• energetickou náročnost,
• hluk, dopravní dostupnost a okolí.

Dva byty se stejnou dispozicí ve stejné městské části nemusí mít stejnou hodnotu. Proto je vhodné porovnávat cenu za metr čtvereční i konkrétní vlastnosti nabídky.

Glovato pomáhá porovnat cenu nemovitosti s okolní nabídkou

Na GlovatoReal mohou zájemci i prodávající u vybraných nemovitostí sledovat porovnání nabídkové ceny s podobnými nemovitostmi v okolí.

Uživatel tak nemusí posuzovat pouze celkovou cenu. Může vidět také cenu za metr čtvereční, její vztah k podobným nabídkám a dostupný vývoj cen.

Pro kupujícího je to užitečná pomůcka při rozhodování, zda nabídka odpovídá trhu. Pro prodávajícího jde o možnost včas zjistit, zda nastavená cena nevystupuje příliš vysoko nad okolní nabídky.

Takové porovnání nenahrazuje individuální ocenění nemovitosti. Dokáže však upozornit na výrazný rozdíl, který může být důvodem nízkého zájmu.

Co upravit dříve, než začnete inzerovat na dalších serverech

Pokud se byt delší dobu neprodává, nezačínejte automaticky nákupem další inzerce. Nejdříve proveďte poctivou kontrolu nabídky.

1. Porovnejte cenu. Zaměřte se na skutečně podobné nemovitosti, nikoli pouze na nejdražší nabídky v lokalitě.
2. Zkontrolujte první fotografii. Právě ona rozhoduje, zda uživatel nabídku otevře.
3. Doplňte půdorys. Z fotografií nemusí být uspořádání bytu zřejmé.
4. Uveďte celkové měsíční náklady. Nejasné poplatky mohou zájemce odradit.
5. Popište skutečný stav. Rekonstrukci ani vady není vhodné skrývat.
6. Zveřejněte hlavní výhody. Balkon, sklep, výtah, parkování nebo nízké náklady nesmějí zůstat schované na konci textu.
7. Odstraňte rušivé věci. Ukliďte, prosvětlete místnosti a omezte osobní předměty.
8. Vyžádejte si zpětnou vazbu. Zajímejte se, proč návštěvníci nabídku odmítli.
9. Ověřte správnost údajů. Plocha, dispozice, vlastnictví, energetická třída i poplatky musí souhlasit.

Teprve když je nabídka správně připravená, dává smysl rozšiřovat její dosah.

Kdy má širší inzerce nemovitosti skutečně smysl

Širší inzerce není zbytečná. Je ale potřeba ji použít ve správný okamžik. Smysl má zejména tehdy, když:

• je cena realistická a obhajitelná,
• inzerát obsahuje kvalitní fotografie a půdorys,
• jsou otevřeně uvedeny důležité náklady a vlastnosti,
• je nemovitost připravena na prohlídky,
• prodávající dokáže rychle reagovat na zájemce,
• nabídka má jasně definovanou cílovou skupinu.

V takovém případě může další inzertní kanál oslovit kupujícího, který by nabídku jinak neviděl. Rozšíření inzerce ale musí následovat až po kontrole samotné nabídky, nikoli ji nahrazovat.

Inzerce nemovitostí bez realitky může fungovat velmi dobře

Prodat byt bez realitní kanceláře je možné. Majitel však musí převzít úkoly, které by jinak zajišťoval kvalitní makléř: připravit prezentaci, správně nastavit cenu, komunikovat se zájemci, organizovat prohlídky a zajistit bezpečný právní průběh transakce.

Výhodou přímého prodeje je kontrola nad celým procesem a možnost komunikovat se zájemci bez prostředníka. Nevýhodou může být emocionální vztah k nemovitosti, který majiteli komplikuje objektivní posouzení ceny nebo reakcí kupujících.

Úspěch proto nestojí na tom, zda inzerát podává majitel nebo realitní kancelář. Rozhoduje kvalita nabídky, její důvěryhodnost a poměr mezi požadovanou cenou a tím, co kupující skutečně získá.

Neprodává inzertní server. Prodává správně připravená nemovitost

Žádný realitní portál ani realitní kancelář není kouzelník. Dokáže nemovitost představit veřejnosti, přivést návštěvníky a usnadnit komunikaci. Nedokáže však dlouhodobě přesvědčovat kupující, aby ignorovali příliš vysokou cenu, špatný stav nebo nedůvěryhodnou prezentaci.

Pokud se tedy byt neprodává, neptejte se pouze, na kolika serverech ještě chybí. Položte si důležitější otázky:

• Odpovídá cena současné konkurenci?
• Je z inzerátu jasné, co přesně prodávám?
• Působí fotografie důvěryhodně?
• Dozví se zájemce všechny důležité náklady?
• Odpovídá skutečnost tomu, co slibuji v prezentaci?
• Co opakovaně říkají lidé po prohlídce?

Větší inzerce může urychlit prodej dobré nabídky. U špatně nastavené nabídky však pouze urychlí okamžik, kdy ji velká část trhu odmítne.

Na GlovatoReal můžete nemovitost inzerovat zdarma, porovnávat nabídky a u dostupných inzerátů sledovat také jejich cenu ve vztahu k podobným nemovitostem v okolí. Správná cena, otevřená prezentace a rozumná strategie jsou totiž důležitější než počet míst, na kterých se stejný inzerát objeví.